Face aux défis de la crise du logement et aux exigences de sobriété foncière, le sujet de la transformation des bâtiments existants en logements s’est imposé auprès des acteurs de l’immobilier et bien au-delà. Parmi les initiatives récentes, les lois dites Daubié du 16 juin 2025 et Huwart du 28 novembre 2025 ont introduit de nouveaux outils pour faciliter les procédures liées à ces projets et permettre leur réalisation dans des délais sensiblement réduits.
La sécurisation juridique des opérations et les clarifications à venir sur l’alignement des normes techniques devraient permettre aux nouveaux projets de trouver leur modèle économique.
La transformation des bâtiments existants en logements
La loi du 16 juin 2025 vise à faciliter la transformation des bâtiments tertiaires en logements, aujourd’hui et demain. Pour les bâtiments existants, le principal apport de la loi est d’autoriser, à titre dérogatoire, un changement de destination des bureaux, notamment en logement ou en hébergement, dans les zones où la destination « habitation » (qui recouvre les sous-destinations « logement » et « hébergement ») n’est pas autorisée, par le nouvel article L.152-6-5 du Code de l’urbanisme, déjà modifié par la loi du 28 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme.
Le changement de destination se trouve ainsi exonéré de l’obligation d’une modification préalable du plan local d’urbanisme (PLU) pour permettre la mutation de l’usage du bâtiment, ce qui constitue un gain de temps, car les évolutions du PLU (révision ou modification) prennent en moyenne entre 6 et 18 mois, selon la taille de la collectivité.
La dérogation au changement de destination ne peut être refusée, sous réserve de motivation, que pour des motifs limitatifs prévus par la loi : risques de nuisances pour les futurs occupants, insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile, conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction, respect des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Cet encadrement est de nature à rassurer les porteurs de projet. Ce premier levier était très attendu par les opérateurs, la vacance des bureaux commençant à peser sur l’attractivité urbaine.
La transformation des bâtiments futurs : le permis de construire réversible
Autre innovation phare de la loi, le permis réversible permet désormais d’anticiper la mixité des usages dès la conception d’un bâtiment. Fruit de plusieurs expérimentations, le permis réversible intervient dans le sillage du permis à « double état » mis en œuvre pour les bâtiments du village olympique de Paris 2024.
Pensé pour éviter la « démolition-reconstruction », le permis réversible poursuit l’objectif de valoriser le bâti existant et de réduire ainsi l’empreinte carbone. Dans ce cadre là, cet outil s’inscrit dans l’objectif de zéro artificialisation nette des sols fixé par la loi dite « Climat et Résilience » de 2025. Deux formats coexistent et seront choisis en fonction du degré de maturité du projet. Le permis « multi-destinations » autorise, en une fois, plusieurs destinations futures, en neutralisant l’effet de modifications ultérieures du PLU pour ces destinations. L’intérêt est double. En effet, non seulement les modifications ultérieures du PLU relatives aux destinations n’auront pas d’incidence sur la validité du permis, avec une forme de « cristallisation » sur les destinations autorisées, mais le pétitionnaire, qui n’est pas tenu d’anticiper les futures destinations du projet lors du dépôt de sa demande, pourra le faire évoluer au gré de ses besoins, dans la limite des destinations admises par le permis.
De son côté, le permis « multi-états » va plus loin, en autorisant par anticipation des états successifs dès lors que le dossier justifie, en amont, la conformité de chaque état aux règles applicables. Les travaux pourront être réalisés sans nécessiter le dépôt d’une nouvelle demande d’urbanisme. Ce dispositif est donc réservé aux porteurs de projet ayant une idée déjà claire et précise de l’évolution du bâti au fil des années. La souplesse est donc privilégiée : les porteurs de projet pourront choisir et bénéficier de l’outil le plus adapté au projet, compte tenu de leur connaissance ou non des aspects futurs de celui-ci.
Sobriété foncière, décarbonation et simplification : la triple promesse
Limité à 20 ans, ce permis va permettre de sécuriser les porteurs de projet sans priver durablement les collectivités de leur faculté d’adapter leur règlement. En effet, sa mise en œuvre n’est permise que dans des secteurs qui seront délimités parles établissements publics de coopération intercommunale (ECPI) ou les communes. Lorsque le secteur couvre plusieurs communes, ce dernier est délimité après avis conforme du conseil municipal des communes concernées. La liste des secteurs sera par ailleurs annexée au PLU ou au document de planification.
Cette gouvernance territoriale doit encourager un dialogue constructif public-privé en amont des projets. Le permis réversible devrait constituer un gain de temps non négligeable pour les porteurs de projets et offrir une sécurisation des règles relatives aux destinations. Ce cadre répond donc aux attentes de souplesse des opérateurs économiques et renforce la possibilité de réutilisation des futurs bâtiments.
Les verrous à lever : normes et décret d’application
Plusieurs freins doivent encore être desserrés pour finaliser le dispositif du permis réversible. Sur le plan technique, deux groupes de travail ont engagé des travaux, d’une part pour formuler des propositions visant à harmoniser les normes, notamment entre les usages tertiaires et résidentiels (normes incendie, acoustique, VRD, etc.), et d’autre part pour élaborer un modèle économique destiné à rendre ces opérations attractives. Ces travaux conditionnent la réversibilité réelle : en effet, à défaut d’harmonisation des normes, les aléas de conception pourraient pénaliser la faisabilité. Le calibrage d’aides, d’exonérations ciblées et d’une fiscalité adaptée sera donc déterminant pour permettre la mise en oeuvre de cet outil.
Sur le plan juridique, le dispositif du permis réversible doit être finalisé par l’adoption d’un décret venant définir les modalités d’application du nouvel article L. 431-5 du Code de l’urbanisme, attendu pour la fin de l’année. Si les évolutions restent encore nombreuses pour parachever l’outil du permis réversible, les porteurs de projet s’en saisissent déjà pour planification de leurs projets.
Un contexte favorable aux dérogations et à la transformation du bâti
La loi du 27 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme, dite loi Huwart, a également introduit plusieurs dispositions autorisant les dérogations en matière de destinations. À titre d’exemple, dans les zones d’activité économique, l’autorité compétente pourra désormais déroger aux règles relatives à la destination des bâtiments pour autoriser la réalisation de logements ou d’équipements publics.
Cette loi a assoupli les procédures d’évolution du PLU, en rationalisant les cas de figure et en accélérant leur déroulement. Enfin, cette loi crée également la possibilité d’intégrer, au sein des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), des opérations de transformation urbaine permettant de définir les actions contribuant à l’évolution du bâti existant sur la zone identifiée (art. L. 151-7-3 du Code de l’urbanisme). Les opérations de transformation urbaine seront définies par délibération de l’organe délibérant de la commune ou de l’EPCI, qui fixera notamment un programme de prévision des actions à réaliser, une estimation du coût de l’opération et les conditions de financement envisagées, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics (art. L. 315-1 du Code de l’urbanisme).
Sur l'autrice
Emmanuelle Yvon est avocate en droit public des affaires chez Osborne Clarke. Forte de plus de quinze ans d’expérience dans cette matière, elle accompagne et conseille stratégiquement ses clients dans leurs relations avec l’administration pour concrétiser leurs projets immobiliers.
Timothé Gendre (juriste) a également contribué à la rédaction de cet article.