Lucie Pernet (Adaltys) : “Les opérateurs n'ont jamais autant concerté, mais n'ont jamais eu autant de recours sur leurs projets"

Associée au sein du cabinet Adaltys Avocats depuis 2024, Lucie Pernet décrypte les mutations du droit de l'urbanisme. Entre volonté de simplification, contraintes environnementales croissantes et explosion du contentieux, l'avocate analyse les tensions qui traversent la matière et partage sa vision d'un droit en perpétuelle construction, au service de l'innovation immobilière.

100 Transitions. Parmi les récentes réformes du droit de l’urbanisme que vous suivez avec attention, qu’est-ce qui vous a marqué au fil des derniers mois ?

Lucie Pernet. L’urbanisme est un droit en perpétuelle évolution. Ces derniers mois, l’actualité législative a été particulièrement dense, avec un spectre orienté vers le logement et l’habitat. L’idée est de lever les freins des outils d’urbanisme pour accélérer la réalisation de logements et la transformation d’immeubles tertiaires en habitations. Les dernières réformes visent donc à favoriser la création de logements et la transformation de l’existant.

La deuxième grande tendance concerne l’intégration d’exigences environnementales et de performances énergétiques plus importantes, tant pour les constructions nouvelles que pour les restructurations et travaux sur l’existant. Cela se traduit par les obligations issues du décret tertiaire, mais aussi en urbanisme par les obligations de solarisation et de végétalisation des toitures et des parcs de stationnement, la réglementation environnementale 2020 et toutes les dispositions intégrées dans les documents d’urbanisme locaux, qui reprennent ces obligations, voire les renforcent, comme à Paris.

Que vous inspire le plan Logement présenté par Matignon début 2026 ?

L’objectif est de relancer la machine en diminuant les contraintes pesant sur les collectivités et les opérateurs. Cependant, cette actualité très récente a moins de répercussions directes sur ma pratique que les lois Huwart et Daubié de juin et novembre 2025, qui modifient fortement l’exercice des avocats en droit de l’urbanisme. Les décrets d’application ne sont pas encore publiés et les premiers effets bénéfiques restent à venir, mais nous anticipons une accélération des projets.

C’est d’ailleurs l’un des grands enjeux : accélérer les procédures d’évolution des documents d’urbanisme et faciliter les projets grâce à des dérogations permettant d’éviter d’avoir à recourir à des procédures d’évolution du PLU. Théoriquement, cela représente un gain de plusieurs mois. Par ailleurs, les freins juridiques sur les permis de construire modificatifs sont levés et de nouvelles mesures contraignent fortement les refus de permis .

Le volet contentieux est lui aussi important. Le législateur souhaite restreindre le temps contentieux en limitant les recours. Mais le problème le plus évident reste le délai d’instruction devant le juge administratif, qui peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années, sans levier législatif pour y remédier autrement qu’en débloquant des moyens.

Tous ces outils – notamment le permis à destination successive – attendent leurs décrets d’application, et plus de six mois après, rien ne se passe. Il faudrait relancer la dynamique avec des outils concrets. Je constate aussi que cette volonté de simplification coexiste avec des contraintes environnementales et d’information du public croissantes. Le temps gagné d’un côté risque d’être perdu de l’autre. En discutant avec les opérateurs, ils n’ont jamais autant concerté, mais n’ont jamais eu autant de recours sur leurs projets. Je ne suis pas très optimiste.

En ce qui concerne les concertations, les enquêtes publiques et la notion d’acceptabilité sociale, avez-vous observé une évolution ?

En tant que citoyenne d’abord, mais aussi en tant qu’avocate, je me réjouis d’une meilleure concertation préalable. Expliquer un projet permet souvent de dédramatiser et parfois de le faire évoluer positivement. Cependant, nous sommes passés de peu à beaucoup. La loi de simplification tente justement de personnaliser les procédures selon les enjeux de chaque projet, en permettant de ne pas systématiquement passer par l’enquête publique ou une participation publique longue et formelle, tout en maintenant une information avec possibilité de discussion. Les projets soumis à évaluation environnementale restent concernés par les procédures d’information du public plus importantes.

Il y a de plus en plus d’observations du public, d’autant que le dépôt est très simple. Le public vérifie ensuite la prise en compte de ses remarques, et s’il n’est pas satisfait, il peut engager un contentieux. Mais une bonne partie des observations n’ont rien à voir avec l’objet de la consultation : chacun exprime des préoccupations sur sa vie quotidienne, qui n’est pas entièrement régie par le document d’urbanisme. C’est parfois un exutoire, et il est difficile de faire comprendre que ce n’est pas le lieu approprié.

Quelles sont les principales sources de contentieux que vous rencontrez aujourd’hui ou que vous voyez émerger ?

En milieu très urbain, les contentieux de voisinage sont nombreux, avec la peur du chantier – même si ce n’est pas censé entrer en ligne de compte. Une surélévation de bâtiment, par exemple, est perçue comme entraînant des répercussions sur la vie quotidienne. Pour certaines destinations s’ajoutent des craintes de nuisances sonores. Ces contentieux de voisinage sont assez classiques.

Dans les zones plus rurales, pour les projets importants, ce sont plutôt les associations de protection de l’environnement qui interviennent, visant soit l’interdiction totale du projet, soit une meilleure prise en compte de l’environnement avec des mesures de compensation.

Il y a aussi tout un contentieux du refus d’autorisation. Certains refus traduisent une opposition politique à un projet ou à un type de destination. Les évolutions législatives visent précisément à éviter ce type de contentieux.

Je ne suis pas certaine que tout cela permette de diminuer la masse contentieuse, qui explose en urbanisme comme ailleurs. Pour sécuriser les projets, nous intervenons très en amont avec des études de faisabilité : identifier les contraintes juridiques applicables dans telle zone du PLU, déterminer si elles peuvent être levées et comment. Puis, quand le projet est abouti et prêt à être déposé, nous réalisons des audits de complétude du dossier et de conformité aux dispositions d’urbanisme.

Cela permet d’identifier les risques pour les lever – certaines non-conformités se corrigent facilement – et de connaître en amont la position de l’administration pour éviter un refus évitable. Parfois, il suffit de prévoir quelques mètres carrés de végétalisation supplémentaires ou d’agrandir les aires de stationnement. Ces audits rassurent également les investisseurs en cas de recours ultérieurs. Après avoir analysé le projet en amont, puis le recours, il est possible de mettre en perspective les risques d’annulation sèche d’un permis, qui sont aujourd’hui quasi nuls. Les textes et la jurisprudence offrent de nombreuses possibilités de régularisation, qui permettent de sécuriser les projets et les investisseurs.

Vous vous définissiez comme « une geek du droit » qui aime aider à construire le cadre législatif de demain. Face aux nombreuses mutations récentes, qu’est-ce qui représente le plus grand défi pour vous ?

Je travaille avec des clients aux activités innovantes dans les domaines de l’immobilier ou la construction, qui imaginent de nouvelles manières de concevoir, de fabriquer ou d’exploiter les bâtiments. Confrontés à un cadre juridique souvent contraint, voire inadapté, ils sollicitent des avocats pour sécuriser leurs projets. Ce qui me passionne, c’est de les accompagner dans cette démarche : identifier le cadre juridique dans lequel ils s’inscrivent, adapter leurs projets aux règles existantes, mais aussi porter, lorsque c’est nécessaire, le discours en faveur d’une évolution de ces règles. L’économie va souvent plus vite que le droit. Le coliving, le coworking, les tiers-lieux, les nouvelles modalités de travail, d’habitat ou de commerce l’ont montré : le droit arrive toujours un temps après ces innovations.

J’aime accompagner ces innovations sans les freiner, en trouvant des solutions dans le droit existant et en contribuant à faire évoluer le droit de demain. Cela suppose une veille juridique intense sur les textes en préparation, les prises de positions de l’administration – qui multiplie les guides et FAQ dépourvues de valeur noramtique mais révélateurs de son interprétations –, ainsi que sur la jurisprudence, car le droit se construit largement à travers les décisions des juges. À travers nos analyses, nos préconisations et nos échanges avec les administrations, nous contribuons aussi, à notre niveau, à faire évoluer le cadre juridique. En éclairant les zones grises et en proposant des lectures adaptées aux usages émergents, nous participons à la construction du droit de demain.

Comment décririez-vous l’approche transversale qui fait la spécificité du cabinet, et en quoi répond-elle aux enjeux que vous rencontrez ?

Le fait qu’Adaltys réunisse des équipes en immobilier, énergie, environnement et urbanisme était un vrai atout, voire un prérequis pour mon arrivée. J’ai toujours travaillé en synergie avec d’autres départements, car ma matière est étroitement liée à plusieurs disciplines, notamment lorsqu’on intervient dans le cadre du développement et de l’exploitation de projets. Les échanges avec les équipes immobilier, mais aussi énergie et environnement, s’imposent naturellement tant nos sujets se croisent au quotidien.

L’environnement et l’urbanisme sont d’ailleurs indissociables : les deux codes se renvoient constamment l’un à l’autre. Aucun projet ne peut aujourd’hui se construire sans intégrer simultanément les contraintes environnementales et les règles d’urbanisme. 

De même, l’activité du cabinet en droit de l’énergie implique nécessairement du droit immobilier, de l’urbanisme et de l’environnement, car tout projet énergétique mobilise ces autorisations croisées.

Disposer d’une vision d’ensemble est donc essentiel pour accompagner efficacement un projet immobilier ou énergétique. Cela permet de dépasser l’approche strictement technique d’un point particulier, d’identifier des solutions transversales et de débloquer des situations complexes. Chez Adaltys, cette transversalité est naturelle : les échanges entre équipes sont fluides, ce qui rend la collaboration particulièrement efficace.

J’ajoute que l’ancrage territorial du cabinet était également important. Certains associés connaissent très bien des territoires spécifiques – montagne, littoral – avec leurs réglementations particulières. La proximité avec le territoire concerné est un vrai plus. Et nos équipes sont suffisamment étoffées en urbanisme, environnement et énergie pour avoir une force de frappe importante sur les grands projets.

Propos recueillis par la rédaction

Sur l’autrice : Avocate au Barreau de Paris depuis 2012, Lucie Pernet est experte en droit de l'urbanisme et en droit public immobilier. Elle assiste et représente des personnes publiques et des opérateurs privés – foncières, promoteurs, etc. – dans l'élaboration, la mise en œuvre et le contentieux de projets complexes : immeubles tertiaires, ensembles commerciaux, équipements sportifs, infrastructures de transports ou résidences de coliving. Son expertise couvre les questions réglementaires (PLU, ZAC) comme opérationnelles : autorisations d'urbanisme, urbanisme commercial, réglementation de l’usage, réglementation ERP/IGH, procédures de concertation et d'enquête publique. Elle intervient également en matière de domanialité publique et de maîtrise foncière.